（原标题：销售加快下滑，现款流吃紧，新城控股化债之路谈阻且长）

12月10日，新城控股（601155.SH）发布了2024年11月份计议简报，公告称11月份公司竣事契约销售金额约25.14亿元，比上年同期减少49.74%；契约销售面积约33.07万浅显米，比上年同期减少51.96%。1-11月公司累计竣事契约销售金额约369.63亿元，比上年同期减少48.11%；累计契约销售面积约500.95万浅显米，比上年同期减少44.51%。

这份简报的收获并不令东谈主不测，延续了比年来房企一贯的着落趋势。不外新城控股在二级市集发达出来的缔造迹象却跟功绩的走势不太雷同。

自2021年头新城控股股价见顶以来，公司股价仍是连跌三年。本年4月16日，新城控股股价跌至近三年最廉价钱7.95元/股，市值一度不及200亿元，较巅峰时股价跌幅超84%，市值挥发近950亿元。

跟着本年多个重磅会议召开，一线城市放开限购、融资资本裁减等一系列利好政策不时出台，部分区域及局部城市出现向好迹象；二季度政策组合拳不时发力，进一步促进了需求开释。国度力促房地产市集“止跌回稳”的决心也确乎逐渐传递到了投资者心中，投资者对举座房地产企业的期待徐徐收复，新城控股的股价也出现了“止跌回稳”的势头。

戒指12月12日收盘，新城控股股价为13.79元/股，总市值311.1亿元，市盈率（静）为42.20。

不外股价到底怎么走终末照旧要有功绩来撑抓，然而当今来看，有着“首家B转A股民营房企”光环的新城控股将来功绩能否改善还存在较大疑问。

功绩加快下滑，三四线布局将来堪忧

比年来，由于短期受到疫情冲击、中期举座行业投入“去库存”周期以及永久靠近东谈主口老龄化压力等多重周期、多重身分类似所施加的影响，房地产市集举座投入量价皆缩的负反映轮回。房地产企业的计议靠近较大挑战是不错清醒的。

不外虽说着落趋势尚处预思之中，但新城控股本年的功绩跟昨年公司我方的发达和本年房地产行业举座情况比拟，真是难称令东谈主惬意。

纵不雅月度计议简报，本年月度竣事契约销售金额和每月契约销售面积的同比跌幅大体在40%以上；然而昨年这两个主张的同比下减慢度鲜有率先40%的，只好昨年6月、7月的公司竣事契约销售金额比上年同期分手下降了44.86%、52.11%。

把柄国度统计局数据，2024年上半年商品房销售面积为 4.79亿浅显米，同比下降 19.0%；新建商品房销售金额为 47,133 亿元，同比下降 25.0%。同期，新城控股累计契约销售面积约326.22万浅显米，比上年同期下降36.86%；累计契约销售金额约235.54亿元，比上年同期下降44.45%。

新城控股销售着落幅度既快于昨年同期，又快于天下空洞水平，昭彰当今功绩失速在扩大。而这既有行业举座的原因，也有企业自己业务结构的问题。

据公司2024年半年报，公司在一、二线城市的地盘储备仅占总储备的40%；以在申万二级行业分类（2021）中动作可比公司的金地集团（600383.SH）来对比，戒指 2024 年 6月 30 日，金地集团总地盘储备约3589万浅显米，其中一、二线城市占比约为75%。

一、二线城市举座经济活跃度较其他地区更强，住户东谈主均收入也较高，购买力较强。因此不管是买卖地产市集照旧住宅市集，都是一、二线的城市的更有活力。而新城控股的大部分地盘储备都联结在三、四线城市，功绩增长阑珊后劲亦然原理之中了。

土储结构问题还可能影响每年的计提资产减值，从而极大影响公司功绩发达和利润赢得。据财报暴露，存货包括存货主要为拟斥地地盘、斥地资本和斥地居品等。本年3月29日发布的对于2023年年度计提资产减值准备的公告中涌现，此次计提资产减值使得昨年年度包摄于上市公司推动的净利润减少了55.96亿元，其中，昨年公司共对存货计提跌价准备55.63亿元，占昨年全年计提资产减值的99.44%。值得谨慎的是2023年归母净利润只好7.37亿元。

固然本年只在一季度计提减值了不到2亿元的无形资产，也即是地盘使用权，但是从历史上来看，2022年、2023年上半年资产减值计提均不率先2亿元，下半年公司资产减值计提金额则多达几十亿元。由此看来，加快下滑的功绩和偏向三、四线城市的土储结构都暗意着本年的资产减值计提只怕也不会少。

现款流病笃，债务压力仍然雄壮

对于房地产企业来说，在“现款-地产-现款“”的高盘活方法中契约销售金额的快速回流是撑抓企业抓续运营的要津。然而当今新城控股加快下滑的功绩给企业现款流带来了很不好的影响。

把柄公司财报，从2023年一季度启动，企业现款及现款等价物净增多额抓续负增，戒指2024年三季报，公司期末现款及现款等价物余额为102.25亿元。

更值得良善的是，本年第三季度，计议行为产生的现款流量净额时隔近两年后再次归负，为-3.07亿元。这不禁让东谈主为企业业务的“造血智商”打个问号。

新城控股的现款流情况并不乐不雅，雪上加霜的是公司还靠近很大的偿债压力。

此前，新城控股董事长王晓松曾表露，公司当下主要任务即是还债。2022年年报中新城控股的有息欠债限制超710亿元；戒指2024年半年报时，公司有息欠债限制下降至558.03 亿元，其中到期时代6个月以内的金额为84.86亿元。

看起来公司“压降有息欠债”的极力照旧卓有奏效的，但是公司仍要入辖下手面对惊东谈主限制的流动欠债的压力，2024三季报涌现，戒指2024年9月30日，公司的流动欠债限制为1993.57亿元。

即使抛去待转销税额、契约欠债以及预支款项，公司也仍然靠近125.42亿元的一年内到期的非流动欠债、468.01亿元的搪塞单据及搪塞账款、6.91亿元的短期借款等计较率先500亿元的朝发夕至的偿债压力。可见资金缺口之大，公司102.25亿元的现款可谓是杯水舆薪了。

难上加难的是公司融资的情况也辞谢乐不雅。

据中指连系院12月5日发布的监测数据，11月份，房地产企业债券融资总和为482.7亿元，行业债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，融资资本抓续下降。行业内可比同业——金地集团也在半年报中暴露，敷陈期内公司举座平均融资资本为4.38%。而新城控股则在半年报中暴露戒指敷陈期末，公司举座平均融资资本为6.05%。

当今三季报公司暴露的现款利息保险倍数为2.06，本敷陈期末比上年度末裁减56.45%。公司化债之路谈阻且长。

天然，靠近这样大的流动性压力和功绩压力，惩办层也没忘了降本增效。

从2022年到2023年，职工东谈主均创收从519.19万元增多至543.75万元，职工东谈主均薪酬却从30.43万元降到24.32万元，同比减少20.08%

天然惩办层我方也降薪了，董事长王晓松的年薪在2019年到2021年均为600万元，从2022年启动降薪，戒指2023年已降至432万元。不外把柄东方金钱提供的可比数据，2023年同业业企业董事长职位的平均薪酬水平为195.15万元，而王晓松的薪酬水平是行业均值的2倍多。同期，新城控股的孤苦董事的薪酬均为35万元，也率先同业业同职位平均薪酬的24.82万元。

5年前，新城控股实控东谈主、前董事长王振华因涉嫌猥亵儿童被判有期徒刑5年；本年7月份，据多家媒体报谈，王振华应当是刑满开释了。

但是从当今公开的任职信息中，不管是新城控股、新城发展照旧新城悦就业，均莫得看到相对于王振华的新的东谈主事变动。斟酌到也曾王振华的负面新闻，公司粗略不会再公开给他安排职务，不外王振华的追思是否会给新城控股带来新一波东谈主事移动或者计谋主张的变动，仍有待不雅察。（《搭理周刊-财事汇》出品）

开云体育(中国)官方网站